加入收藏 | 设为首页 |

“镁刻三人行”主题对话:放宽或取消落户限制带来的城市更新机会

内地新闻 时间:2019-04-21 浏览:
“镁刻三人行”主题对话:放宽或取消落户限制带来的城市更新机会 -房产频道-和讯网

  近日,国家发改委关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知,明确要求继续加大户籍制度改革力度,实现“常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上”;加强城市基础设施建设、支持特色小镇有序发展、深入推进城市群发展。

  值得注意的是,在加大户籍制度改革力度方面,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万~500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

  通知指出,按照统筹规划、合理布局、分工协作、以大带小的原则,立足资源环境承载能力,推动城市群和都市圈健康发展,构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间格局。同时,统筹优化城市国土空间规划、产业布局和人口分布,提升城市可持续发展能力,建设宜业宜居、富有特色、充满活力的现代城市。

  这一举措无疑将加速国内的人口流动,引起人口分布的集聚,甚至会触发房地产市场的波动。在此过程中哪些城市将会受益?是否会给城市更新带来机会?在城市更新过程中,哪些因素占据了主要推动作用?对于房企而言,在城市更新过程中会有哪些全新机遇?长租公寓及共享办公等新业态在城市更新中会有哪些机遇和挑战?

  为此,《每日经济新闻》(以下简称NBD)地产版块的对话栏目——“镁刻三人行”本期特别推出主题对话:放宽或取消落户限制带来的城市更新机会。

  参与嘉宾:

“镁刻三人行”主题对话:放宽或取消落户限制带来的城市更新机会


  张鹏(当代置业有限公司执行董事兼总裁) 图片来源:嘉宾提供


“镁刻三人行”主题对话:放宽或取消落户限制带来的城市更新机会


  罗意(乐乎公寓创始人&CEO) 图片来源:嘉宾提供


“镁刻三人行”主题对话:放宽或取消落户限制带来的城市更新机会


  韩玮烨(睿和智库发起人) 图片来源:嘉宾提供

  话题1:户籍制度改革带来新的城市更新机会

  NBD:《2019年新型城镇化建设重点任务》将加速国内的人口流动,在这个过程中哪些城市将受益?是否为城市更新带来新的机会?

  张鹏:据发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,提出继续加大户籍制度改革力度,其中超大城市与特大城市要调整完善积分落户政策,全国超大城市包括北京(楼盘)、广州(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘);特大城市则包括武汉(楼盘)、重庆(楼盘)、天津(楼盘)、成都、东莞(楼盘)、南京(楼盘)、郑州(楼盘)、杭州(楼盘)、长沙(楼盘)、沈阳等10个城市。

  而城区常住人口300万~500万的Ⅰ型大城市,全面放开放宽落户条件,取消重点人群落户限制。I型大城市则包括西安(楼盘)、哈尔滨(楼盘)、青岛(楼盘)、长春(楼盘)、济南(楼盘)、大连(楼盘)、合肥(楼盘)、昆明(楼盘)、太原(楼盘)、厦门(楼盘)、南宁、苏州(楼盘)、宁波(楼盘)等13个城市。

  城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市,要全面取消落户限制,II型大城市则包括乌鲁木齐、石家庄(楼盘)、福州(楼盘)、珠海(楼盘)、兰州(楼盘)等65个城市。

  以此推断,武汉、重庆、成都、南京、杭州等地可放宽落户门槛,青岛、长春、济南等城市则可全面取消重点人群落户限制,而乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、南昌(楼盘)、珠海、佛山(楼盘)等地则可全面取消落户限制。

  对于人口不足,而经济发展与产业发展却具备一定的优势,未来I、II型城市中,将有一大批城市有发展潜力。而具体哪个城市需要看一城一政,比如,石家庄已经开始“零门槛落户”,比如杭州、西安可以大专生直接落户。

  韩玮烨:该政策实际上是对市场化人口流动的确认。改革开放40年来,在市场化的调节下,人口逐渐向经济发达地区流动。主要集中于三个区域,即以北京、天津为核心的京津冀;以上海为核心的长三角;以深圳、广州为核心的珠三角,现在称为大湾区。

  城镇化进程中,很多在大城市打拼的人,人名义上还是某个小县城的人口,但其实他的生活、家庭其实早就属于在大城市了,此次放宽户籍政策,对于这部分正常市场流动的人口来说是极大的利好,可以将这部分人群在大城市中平等地享有的教育、医疗等资源。

  此次政策更多利好的是省会城市和经济比较发达的二线城市。由于一线城市的人口疏解政策,预计在政策实施后,流动人口会偏向省会城市和经济比较发达的二线城市,具体来讲比如西北的重镇西安,西南的成都、重庆,东南部的南京、杭州、苏州等。经济发达又宜居的城市例如厦门、宁波等也会利好较大。

  城市的规模不可能无限扩大,人口持续流入经济已经相对发达的城市,就对城市更新提供了机遇。

  话题2:房企如何把握城市更新带来的机遇?

  NBD:城市更新过程中,哪些因素占据了主要推动作用?房企如何把握城市更新带来的机遇?

  张鹏:城市是一张很大的饼,不同于做一个项目,需要各方资源的配合与支持。

  政策方面,各地都在做城市更新改造,但是推进程度不一致,政府的信心与整体规划会对城市更新起很大的推动力。而在具体工作上,除了开发安置项目、旧住宅区修缮外,现在也更多元化。

  资产方面,不管是资金风险,还是长期的运营过程,单一企业力量有限。例如存量改造,涉及到物业持有方与产业运营方,在资产方面更多的融合与合作。基于互联网+地产上下游产业链和金融机构的资源,真正实现产融结合。目前国内基于长租公寓REITz私募已经发行成功,更多的工具与手段可以把资金吸引到城市更新的项目中。

  此外,还有IP孵化,未来所有的流量都是,不管是通过外部引进IP,还是内部孵化IP,最终都是更新整体城市的活力。再如数字科技,科技的进步,一定催生城市的转变。

  人口仅仅是衡量一个城市价值的一方面,房企要布局某座城市还要考虑其整体属性,如当代的投资模型是:采用区域局部,集中在城市群。